媒介契約３つの種類
所有する土地・建物やマンションの売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動を実施してもらうために媒介契約を締結します。媒介契約とは、売主様が、売却を依頼する不動産業者との間で取り決める約束事のことです。媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3つの種類があり、どれにするかを売主様が選ぶことができます。それぞれの特徴をご説明しましょう。
『一般媒介契約』
依頼者である売主様が、他の不動産業者にも重ねて売却の媒介を依頼できる契約です。他の不動産業者を明示する義務がない「非明示型」と、義務がある「明示型」の２種類があります。
一般媒介契約では有効期間に上限がありませんが、不動産業者は一定期間を定め、媒介契約書に記載する必要があります。複数の業者に依頼できる一般媒介契約とはいえ、契約が決まらないままいつまでも契約が有効では売主様の利益に反するからです。国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」を使用する場合、有効期間は３カ月以内とされています。
有効期間は更新が可能です。ただし、それには売主様からの申し出が必要になります。不動産業者側から「更新しませんか？」と持ちかけることはできません。ちなみに、売主様が自分で買主を探した場合は、その人と直接売買契約を結ぶことが認められています。
『専任媒介契約』
売主様が媒介を他の不動産業者に重ねて依頼することを禁じた契約です。契約した業者は業務を１社で独占できる代わりに、その分、責任が重く、規制も多くなっています。主な規制は以下の通りです。
①有効期間：３カ月と定められています。これを超えることはできませんが、売主様からの申し出により更新することが可能です。
②指定流通機構（レインズ）への登録：専任媒介契約を締結すると、業者は、売買契約の相手（買主）を広く探索するため、指定流通機構に登録する法律上の義務が生じます。登録は契約の日から７営業日以内で、登録後は「登録済証」を売主様に遅滞なく引き渡さなければなりません。
③売却活動状況の報告：専任媒介契約を締結した業者は、売却活動の状況を２週間に１回以上、売主様に対して報告しなければなりません。
④指定流通機構への成約通知：売買契約が成立した場合、業者は、登録番号と取引価格、契約成立年月日を指定流通機構に遅滞なく通知する必要があります。
ちなみに、専任媒介契約も、売主様が自分で買主を探した場合は、その人と直接売買契約を結ぶことが認められています。
『専属専任媒介契約』
３種類の中で最も独占性が強く、その一方で規制も強い媒介契約です。売主様が依頼した不動産業者が探索した買主以外とは売買契約の締結ができない旨の特約を含んでいます。売主様は媒介を他の業者に重ねて依頼することができないだけでなく、売主様が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約を結ばなくてはなりません。専任媒介契約よりも規制が厳しくなっているのは、主に以下の２点です。
①指定流通機構への登録：業者は、媒介契約の締結日から５営業日以内に指定流通機構へ登録しなければなりません。
②売却活動状況の報告：専属専任媒介契約を締結した業者は、売却活動の状況を１週間に１回以上、売主様に対して報告しなければなりません。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約の一形態のため、上記のもの以外は専任媒介契約の規制と同様になっています。
３種類それぞれに一長一短があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約は１社しか依頼できないことから不動産業者に課せられた責任が重く、全力で買主を探してくれることが多いようです。どの契約を選ぶかは、希望する売却価格や売却したい時期までの期間・各不動産業者の販売方法などを事前に相談・確認の上、決めるのがいいでしょう。
